2026年春天，楼市里两种情绪交织：一边是上海、深圳的售楼处重新排起长队，核心区豪宅开盘即罄；另一边是许多三四线城市的业主，挂牌一年也等不来一个看房电话。 每隔一段时间，“房价要普涨了”的声音就会重新出现。 但到了2026年，这个问题背后的答案，可能比以往任何时刻都更清晰。
决定房价走向的，从来不是单一的情绪或口号，而是几条正在改变方向的“暗流”。
人口结构的变化，正在重塑需求的底座。
过去的房价上涨，背后是源源不断的新增购房人群。 但2025年，全国出生人口已降至792万，人口总量连续负增长。 这意味着，未来十年，20-45岁的核心购房群体规模，预计每年会减少500到600万人。
购房需求正从“有没有房子住”的增量时代，转向“住得好不好”的存量时代。 市场更依赖改善置换和家庭结构变化带来的需求，而非第一次买房的年轻人爆发式增长。 当新增人口不再均匀地流向全国所有城市，支撑全国房价普涨的广谱需求基础，自然就变薄了。
城镇化还在继续，但人们“进城”的方式变了。
很多人认为，城镇化就意味着持续的买房需求。 但2026年往后，更关键的变化在于，城镇化更像是一个“筛选”过程，把人力和资源往少数更强的城市集中。
国泰海通证券的报告指出，2026年第一季度，一线城市新房和二手房价格首次实现环比全线上涨，这是近三年来首次出现的现象。 与此同时，全国90个重点城市中，仍有近九成城市的房价在4月下半月延续下跌态势。
进城的人变得更理性，租房和买房的选择更加分化。 一个城市内部的就业机会和产业质量，成为人们能否“留下来”并考虑安家的关键。 城镇化带来的住房需求，不再是普惠所有城市的红利，而是高度集中于那些能提供优质岗位和公共资源的都市圈。
政策调控的导向，更像是“托底”而非“点火”。
2026年5月，政治局会议为楼市定调，各地政策持续优化。 广州提高了公积金贷款额度，天津、武汉全面取消了限购。 这些动作的目标很明确：防范风险、稳定市场、支持合理的住房需求。
但“全面宽松、普涨救市”的幻想已经破灭。 政策的核心是确保市场不发生系统性风险，避免大起大落，而不是重新点燃快速上涨的引擎。 对于普通家庭而言，政策提供的是市场的“安全垫”和“下限”，它负责不让市场失速，但并不承诺把所有人的资产价格再推上一个新高。
经济周期的影响下，收入预期比利率更决定体感。
尽管房贷利率已经处于历史低位，但决定一个家庭是否敢背上三十年贷款的核心，是对未来收入稳定性的预期。 当经济处于修复期，企业和个人的信心都需要时间重建。
高盛的报告在预测上海、深圳楼市可能于年底触底的同时也指出，居民的收入预期和还款意愿是下阶段需要重点观察的变量。 如果收入预期不稳，即便利率再低，人们也会优先考虑现金流安全，购房决策会变得异常谨慎。 因此，周期带来的可能是局部和阶段性的回暖，而全国性的、快速的普涨，需要居民部门的收入和信心出现同步且强劲的回升，这往往比单纯的货币宽松更难实现。
市场的分化，已经成为最不容忽视的现实。
从2026年开始，楼市最显著的特征就是“分化”。 这种分化至少体现在三个层面。
首先是城市间的分化。 一线城市凭借持续的人口流入、稀缺的土地和集中的公共资源，成为市场的“压舱石”。 而多数三四线城市，面临人口流出和库存高企的压力，房价难有起色。
其次是城市内部板块的分化。 以深圳为例，南山、福田等核心金融区的次新房，近三个月挂牌价可能累计上涨2%-3%，成交周期缩短；而一些远郊片区，价格依然承压。 在北京，西城、海淀的学区房，与五环外的普通住宅，市场表现已是天壤之别。
最后是产品本身的分化。 拥有好学区、好物业、好地段、好流通性的房子，成为资金避险的核心选择。 而“老破小”、远郊大盘等产品，则越来越难流动。
所以，你会同时听到两种声音：有人说“房价又起来了”，他们可能在看上海滨江或北京海淀的楼盘；有人说“我这儿怎么还在跌”，他们或许身在一个人口净流出的中小城市。 他们都没有说谎，只是身处完全不同的市场。
全国90个重点城市的数据显示，2026年4月下半月，房价环比上涨的城市只有9个。 这更像是一场“少数人的回暖”。 高盛、摩根大通等投行集体关注的，也是一线城市和部分强二线核心区的结构性机会。
当人口流动的方向固化，当政策不再追求全面刺激，当购房者的选择更加精明，房地产的逻辑就已经彻底改变。 它不再是一个靠“趋势”就能赚钱的领域，而变成一门关于“选择”的功课。 选择哪座城市，哪个板块，哪种产品，答案都藏在那些缓慢变化但方向明确的“暗流”之中。
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